合肥楼市成交量似已触底 6月将掀起供应潮

    新政实施1个多月来，合肥楼市总体上表现为成交量快速下跌，成交均价稳中有跌的态势。据合房网房地产研究中心数据库监测，最近两周合肥楼市住宅销售的成交量均在800+套，已有跌停迹象；成交均价环比呈现逐步下跌趋势，目前，已经回落到5700+的水平，但降幅颇缓。据最新备案数据显示，本周截止到27日，合肥住宅已成交662套，预计本周住宅成交套数与上周基本持平。     5月即将过去，回想2009年，那时的5月是名副其实的红五月。截止到本月27日，合肥住宅本月已成交3402套，预计5月份保持在4000套左右，初步估计环比4月份下滑有6-7成，抛开疯狂和恐慌性的4月不算，相对3月，也有6成的降幅。    成交量暴跌带来诸多连锁反应    成交量的暴跌一方面给购房者带来了更为浓厚的观望情绪，另外一方面，给开发企业和政府土地拍卖部门也带来较为显著的影响。首先是对开发企业的影响，销售回款的资金来源渠道开始收缩，在资本市场和银行信贷市场再融资受限的背景下，这无异于釜底抽薪。另外，从5月26日合肥土地拍卖中心的地块成交来看，已经出现了新政后的首次流拍地块，当日成交的3地块楼面均价只有1138元/?。可见，面对未来不乐观的形势，开发企业已经调整以往疯狂拿地的劲头。    总的看来，这次新政对合肥楼市的影响并没有一线城市所谓的“空调”现象，因为从最近连续3周的数据来看，合肥楼市已经显露出量价齐跌的态势。国家针对房地产行业的调控政策并没有完全出尽，新的政策仍有继续出台的可能。然而，后续政策的调控已经偏向于调节房地产行业的金融杠杆，着眼于房地产行业的长期健康发展，已经不再压缩需求了。     土地增值税雪上加霜    5月26日，新政再出组合拳，国家税务总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30％-60％的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。     土地增值税的清算和预征，给合肥开发企业带来的影响无异是雪上加霜，特别是一些没有准备的中小开发企业的日子将更为难过，不排除这部分企业选择以较大的折扣和优惠措施来缓解资金链上的压力。不过，由于土地增值税在实际执行环节问题很多，对开发企业和对投资型购房者计算方式差异较大，就开发企业而言，还会存在不同的定价会导致不同的增值税率，因而会进一步影响所缴纳的土地增值税的多少。    6月有可能迎来加息    我们即将迎来6月，这是许多专家预测二季度加息的最后时间。中国央行货币政策委员李稻葵日前表示，中国经济结构调整、发展方式转变的进程不会因欧洲主权债务危机而改变。中国应坚持适度宽松货币政策，继续控制资产价格过快上涨风险，并适当提高存款利率，目前加息条件已基本成熟。    笔者曾经看过一份报告，说中国是一个重储蓄的国家其实是一个误会，在庞大的各类储蓄中，其中政府储蓄的比重较大，相比较而言，那些已经购房被称为“房奴”的购房者非但不能享受到加息存款的好处，恐怕每月还得多出一些月供。目前合肥二手房市场成交惨淡，加息或将深度套牢投机者和部分投资者。其实这种压力测试前段时间银行已经做过。但加息最恐怖的影响估计还是开发企业。为什么这样讲呢？对于开发企业来说，土地增值税已经是雪上加霜，一旦加息，开发企业融资成本急剧上升，足以影响到企业的生存问题。    上述种种，已经促使合肥的开发企业的心态发生改变。据市场不完全统计，合肥楼市6月份将呈现出新一轮的供应潮，将有40余家楼盘开盘和加推。开发企业在重重压力之下，似乎已经嗅出机会，种种迹象表现，合肥楼市近几周的低谷运行状态，似乎已经预示合肥楼市成交已经触底，6月或是一个反弹的好季节。