新政挤出住宅 合肥楼市上周末开盘主打商业

    楼市新政出台整整一个月，随着被称为史上最严厉调控政策威力渐显，住宅市场观望情绪渐浓，住宅投资投机行为也得到一定程度的控制，住宅投资收紧，不少投资客开始转战商业地产；万科、绿地、保利等品牌企业也都齐刷刷地将目光瞄准了商业地产，原本“被遗忘了的”、被忽略了的商业地产又再度回到人们的视线中。从合肥楼市上周末开盘的物业形态来说，5家开盘项目就有4个楼盘倾向于商业性质，如此看来，处于观望期的开发商们显然已经开始相信新政调控对住宅市场形成挤出效应、而对于商业地产是一个发展机遇的楼市观点。不过，业内人士表示，商业地产只是受此轮新政调控影响相对较小一些，但住宅市场不好了，商业地产也未必一定就好，关键还是要看项目的产品形态和它的升值潜力。     合肥楼市上周末开盘商业成主打    一般来说，一个新的调控政策是否发挥它应有的作用，第一个月就能明显看出来。4月14日新“国十条”出台，随后各地楼市纷纷出台新政细则，时间已经持续了整整一个月，而新政的影响也在这一个月内得到了充分体现，被成为史上最严厉调控政策致使住宅市场观望情绪渐浓，住宅投资投机行为也得到一定程度的控制，不少投资客开始转战商业地产。从合肥楼市上周末开盘的物业形态来看，商业地产逐渐“龙抬头”，有成为楼市独舞者的趋势。上周末某商业地产项目开盘现场    据不完全统计，上周末合肥楼市举行开盘的项目有兰亭公寓、乐客来准现房公寓、富世广场A座公寓楼、瑞泰·和园住宅和商铺和因“降价门”而成为近期楼市焦点的恒大地产开发的恒大城，从楼盘物业形态来看，前4个项目均倾向于商业地产性质。    5月15日，位踞南一环屯溪路、曙光路交汇口的兰亭公寓售楼中心里异常热闹，该项目备受期待的一期4#楼精装公寓于今日盛大开盘。项目此次推出的4#楼共30层，为32~65?精装小户型公寓，独享70年产权。在滨湖区、政务区房价直冲七八千的时候，位于市中心黄地段的兰亭公寓响应总理号召，震撼低价开盘，最低只需6850元/平，就可拥有市中心精装修学区房，引得不少购房者纷至沓来。    位于长江西路、高架桥往西出口的乐客来国际商业中心1#楼山景公寓15日也进行了正式开盘，此次共推出77套准现房公寓，面积36~117?，一室一厅到三室一厅户型，起价4600元，低总价，大配套，居住、投资首选。    同样在15日，位于四牌楼核心商圈的富世广场A座公寓楼在元一希尔顿酒店二楼宴会厅举行公开选房摇号活动。据悉，本次富世公寓开盘均价1万元/平，预计2012年交房。    位于临泉东路与龙岗大道交口的瑞泰·和园15日盛大开盘，推出的是5#、8#楼两房、三房户型以及沿街商铺。据了解，当日开盘的5#和8#楼总层高都为18层，有一百多套住宅可供挑选，均价为5000元/?，而商铺均价10000/平方米左右。    日前被卷入85折降价风波的恒大地产，其在皖投资开发的第二个项目——合肥恒大城16日举行了盛大开盘。此次开盘共推出13幢楼，八百多套房源，80-180?主流户型，每平米送1500元精装，超低价4780元/平起售；凡规定时间内签署《商品房买卖合同》（其中选择按揭付款方式的购房者需备齐按揭付款资料，完成银行面签手续），可再享受额外99折；凡选择一次性付款、按揭购房的客户再享受额外98折。对于前几日传出的恒大全线85折优惠将在16日取消，夏海钧总裁做了澄清，他表示恒大对打折优惠进行调整视市场情况而定，近期不会停止85折优惠。除以上5家楼盘进行开盘活动外，还有中央美域举办了会所体验季之咖啡品鉴会，江南·新里程举行了寿司文化周活动，天下锦城售楼中心16正式对外开放，安徽国际金融中心体验馆16日正式对外开放，“华地·学府名都杯合肥首届金融微笑天使总评选”活动16日正式启动，以及旭辉·中央宫园举办了准业主参观工地活动。     新政挤出住宅  合肥商业地产或迎来春天？    新政出台满一月，合肥楼市从第17周（4月19日——25日）到第20周出现连续三周下跌现象。据安徽房地产研究中心数据显示，第17周合肥楼市住宅成交量为3973套，第18周合肥楼市住宅成交量为1524套，第19周合肥楼市住宅成交量为1018套，而合肥楼市本周（5月10日—5月16日，即第二十周）住宅类商品房仅成交873套，环比下降145套，跌幅达14.2%，楼市第三次出现下跌。具体到上周末，即15、16日，合肥楼市更是惨淡经营。其中15日，瑶海区销售7套位居各区之首，经开区销售5套位居第二，包河区和蜀山区各销售1套位居第三，庐阳区、高新区、政务区、新站区和滨湖区均为零成交量。而在16日，瑶海区销售22套位居各区之首，滨湖区销售15套位居第二，蜀山区和经开区各销售3套位居第三，庐阳区、包河区、高新区、政务区和新站区均为零成交量。新政出台，住宅遇冷，购房者或转战商业地产    相比住宅产品的大受影响，合肥楼市的商业地产从成交数据上来看倒没有出现大的波动。据安徽房地产研究中心数据显示，合肥楼市第16周商业类成交131套，第17周商业类成交213套，第18周商业类成交181套，第19周商业类成交188套。    另据记者了解，楼市新政中“杀伤力”最大的莫过于二套住宅首付五成，且贷款利率是基准利率的1.1倍。这一条款普遍被认为是对商业地产的利好。因为原来住宅售价不高加上首付仅需两成，故投资回报率较高。但现在首付提高到五成，换言之就是跟购买商用物业的首付比例一样，加上楼价飙升，买楼投资的回报明显缩水。“当某投资者手持200万元现金，在首付要求相同的条件下，我们发现200万元可以买到500万元左右的商铺，而商业投资回报率是住宅一倍左右，价值比住宅投资更大。”如此算来，精明的投资者自然会选择购买商业地产投资而非住宅，从合肥楼市上周开发商开始张罗商业项目的现象看来，合肥的商业地产发展或许会迎来春天。    新政利好商业非必然  开发商还需大练“内功”    不过对于新政一定会利好商业地产的发展，业内人士也有不同的声音，很大一部分业内人士表示，新政对商业地产的影响只是相对于住宅来说小一些，但并不能绝对地说住宅市场不好了，商业地产不一定就会好，商业地产的发展关键还是要看产品的物业形态和它的升值潜力。    合肥三固·三方（上海）不动产机构王松岩副总经理日前向记者表示，投资客投资商业，大致有三种方式，一种是买下来租给别人，一种是买下来自己经营，还有一种是买下来搁置在那来看它的升值潜力，这三种投资方式相同的一点就是项目的升值潜力，如此说来，商业地产是否畅销关键还是看产品本身的形态和升值潜力，故而新政最为一种外界因素自然也不会对商业地产形成多大影响。住宅市场不好了，商业地产不一定就会好，作为众多开发商既爱又怕的一种物业形态，商业地产价格高，对于开发商的运作理念和招商团队等都非常高的影响。    “投资热情从住宅市场流向商业地产是一个好的现象，但是真正从政策到政策所影响的投资行为，它有一个过程，有一个阶段。现阶段情况来说，我觉得商业地产跟当前的形势没有任何太大的关联。人们的投资热情从投资市场退出来，将会流向哪个方向？只能说商业地产和写字楼是一个选择而已。”中国商业地产联盟专家何其琛面对新政，他所强调的也是商业地产本身资源的价值，“如果投资之后，不去经营，那你所获得的回报就不是预期的回报。从这个层面上去理解，也是为什么说新政对对商业地产影响不大的原因。”