高房价出现松动 调控楼市是一场“持久战”

新的房地产调控政策正在显现期待中的积极效果，一些城市房地产市场降温明显：成交下降、银行放贷紧缩、土地市场“凉意阵阵”。业内人士分析，政策的“执行度”、银行态度、供求关系等深层次因素将决定市场的进一步走向，楼市调控将面临“啃硬骨头”的任务。因为过快的上涨和持续的低迷都不是良性的市场，房地产调控必须在挤出市场泡沫的同时，确保现实市场稳定。     高房价出现松动迹象     “５月份银行的放贷数量，可能还不到４月份的四分之一。”９日，上海一贷款中介公司负责人语气严峻地告诉记者，“估计这种情况短期内好不了。”     “我们现在整天呆在店里，都快没活干了。”上海七莘路上一房产中介业务员很是郁闷。     中原地产的统计数据显示，４月１５日至２１日这一周，京、沪、穗、深、津五大城市成交量环比分别下跌３２％、４９％、１３％、６０％和２７％。     “五一”假日期间，各地二手住宅市场成交量再度下挫，五大城市成交量与前一周相比再度分别回落８７％、５１％、８７％、９４％和５９％。     高房价出现松动迹象。５月５日，恒大地产宣布，该公司所有的楼盘从５月５日起实行８．５折“让利”促销。上海“五一”房展会期间，一些郊区楼盘已经给出了９折优惠。有楼盘甚至请来模特，身穿比基尼在现场活动，以聚集人气，并对楼盘给出实际优惠。上海一知名房企负责人告诉记者：“我们不带头降价，但只要有大企业降，我们就跟上。我们降得起价，但唯一的担心是：如果对新客户降价了，对已买了房的老客户怎么交代？”     土地市场也吹起“凉风”。中国指数研究院的数据显示：４月份全国７０个城市平均楼面地价１３００元／平方米，环比下跌１０％；其中住宅用地平均楼面地价１７９３元／平方米，环比下跌４％。     ７日，上海举行新“国十条”出台后首次住宅土地出让。虽然当天出让的５幅土地均顺利找到买家，但出现一年多来的首次价格下调。有热门地块的成交价更是只有两个多月前同地段地块成交价的８折。     日前，住房和城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网采访时表示：“从近期的市场反馈情况看，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了初步遏制，社会普遍反应积极。”     “精确打击”后仍存悬念     对于此轮调控短期内的“降温”效果，市场各方均予以认同。比如，中原地产研究中心在一份最近的报告中预计，部分城市的房价“泡沫”将会受到挤压。但不能不看到的是：部分地区房价在过去的调控中“屡调屡涨”，已让市场培养出一定的“调控免疫力”。     目前的关键问题之一，是银行能否“坚持到底”。２００５年上半年，在房贷政策紧缩之下，上海的多家商业银行曾达成“君子协定”。然而，随着下半年楼市陷入低迷，房贷规模剧降，各家银行为了争夺作为优质资产的个人房贷，纷纷置“协定”于不顾，放低房贷准入门槛，大打“擦边球”，所谓“联盟”很快便分崩离析。上海“永庆房屋”总经理陈史翎说：“此次调控能否取得成效，关键在于银行的态度。真正效果如何，恐怕要到两三个月后才能见分晓。”     其次，地方政府能否“执行到位”。眼下一些地方正在陆续推出具体的落实政策，有些地方“下药”之猛更甚于中央，但真正执行效果如何有待观察。     还有，监管制度尚有漏洞。“二套房”认定将“认房不认贷”的消息传出后，已有一些地方的购房者通过“离婚”等手段规避相关门槛。而且，即使一省一市的行政区域内能通过制度设计对炒房者“精确打击”，但跨省市购第二套房甚至更多如何认定？“国十条”明确要求：住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。一些地方房管部门人士表示，建立统一或局部联网的个人购房信息系统绝非一日之功，抑制跨省市炒房依然有难度。     调控楼市是一场“持久战”     目前，长期困扰楼市的结构性问题并没有解决。一方面，虽然２０１０年保障性住房和政策性住房的供地将占大头，但目前房源的实际供应仍无法满足需求。与此同时，普通商品房的新增供应不容乐观。２００８年，全国房地产开发企业完成土地购置和开发面积分别为３．７亿平方米、２．６亿平方米，同比分别下降８．６％和５．６％。至２００９年，完成土地购置和开发面积分别为３．２亿平方米和２．３亿平方米，同比再次分别下降１８．９％和１９．９％。由此判断，虽然督促企业加快开工进度、增加供应，但是新房供求之间的矛盾短期内难以完全解决。     另一方面，一些投资投机性资本从一线城市撤退后，有加快向二、三线城市转移的趋势。这些巨量资本一旦爆发购买力，二、三线城市大量新增的商品房供应就可能重蹈一线城市的“覆辙”——成为一小部分人的投资投机品，而无法真正满足刚性需求。业内人士建议，此轮调控要将“增加供应”和“抑制投机”的政策坚持下去，两者均不能偏废。     房地产调控的根本目的，还是要维护市场的平稳健康运行。以此来看，成交量的持续下滑也不是正常状态。调控的关键是要通过合理制定政策、坚定不移执行政策，稳定市场预期，堵住投资投机性资本“卷土重来”的后门，并促进真正购买首套房、改善性住房的需求合理释放。     业内人士普遍认为，房地产行业能否结束２００７年以来的剧烈波动，真正走上健康平稳的发展轨道，还有待事实验证，房市价格理性回归仍期待调控持久战。