调控须打破“屡调屡涨”怪圈 理性回归需持久战

    自4月11日以来，中央及相关部门对房地产市场频出重拳，政策对楼市的降温作用凸显，价格持续坚挺的楼市终于出现松动迹象，记者在北京、上海、广州、深圳等地调研时发现，二手房交易量普降三成以上，部分投资客高位抛售，买方市观望情绪浓厚，部分新上市楼盘出现打折，但多数地产商降价动力不足。专家表示，此次调控政策空前严厉，但考虑到通胀因素，开发商资金相对充裕，以及具体政策在执行环节仍有一定难度和弹性，房价理性回归仍期待调控持久战。     局地局部房价出现松动     随着新“国十条”出台，个人二套、三套房贷收紧，疯涨的楼市在严厉调控中终于止步，成交量萎缩，部分投资客抢在高位抛售，二手房价格明显松动，远郊楼盘和商住楼盘为主的开发商开始降价出货。     来自中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大达73%；四个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院分析师表示，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。     新政出台后变化最大的是二手房市场，投资者“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。北京房地产交易管理网的网签数据显示，新政后第一周(4月19日-4月25日)，北京市新房和二手房成交量迅速跌落，二手住宅成交6823套，环比日均下滑31%。     来自中原地产的统计显示，比较新政出台前、后一周的数据，中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到49%、33%、24%、和20%；购房者则普遍预期市场转入调整，所以并不急于买进，北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降，降幅分别达到80%、40%和80%。     中原地产研究中心经理瞿安新说，从价格来看，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，北京通州、望京等板块挂牌价格出现明显下降，幅度甚至超过10%。由于各方估计房价不会再度上涨，因此购房者普遍采取观望策略，预计随后1个月内，供求分歧将逐步拉大，成交持续低迷，二手房价格亦会出现明显下调，调整幅度可能会达到20%左右。     受二手房带动，位于郊区的楼盘开始下调价格。北京通州是新政出台前新盘频出且价格上涨较快的地区之一，但新政出台后通州的高价盘出现降价趋势，部分开发商推出五万元抵15万元，一次性付款9.6折，付全款每平方米降4000元等优惠，燕郊各楼盘也出现了价格跳水的现象，上海长宁、松江等区域部分搂盘均价下跌1000元/平方米至2000元/平方米。     部分开发商力挺房价观望等待     从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。佑威房地产研究中心提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50%，但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11%，成交均价创下历史新高。上海中原地产研究咨询部高级经理马冀认为，新“国十条”主要针对投资购房、抑制大规模短线“炒房”行为，因此目前对开发商影响较小。瞿安新说：“与2008年的一手房带动二手房降价不同，本次调整将可望由二手房带动一手房价格下跌，经历了2009年的热销，多数开发商资金相对充裕，降价动力不足。”     佑威房地产研究中心副主任陆麒麟指出，新政密集出台，直接打压需求，但恐怕对普通住宅市场影响更大，“上周上海均价低于两万元的中低端楼盘成交量仅为七万平方米，环比大跌60%；而单价五万元以上的高端楼盘成交量反而环比增加5%，因此推高了一周均价。可见资金有限、只能投身中低端市场的低端投资者乃至刚性需求对政策更为敏感。”     在北京，大部分新开楼盘也没下调房价。据北京中原地产统计，5月北 京 商 品 房 开 盘 均 价 预 期 可 达28520元/平方米，比4月以来开盘均价上涨35%。“开发商不差钱，实行大幅优惠的少。”北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者，目前大部分开发商依然坚持高价开盘。SO H O中国董事长潘石屹也认为，一些开发商特别是上市房企去年的住房销量大增，短期内还是会硬挺着不降价。     中联地产彩田村分行客户经理朱勇勇告诉记者：“3月开始，到4月上旬，深圳房市一度走热，随着新政出台，越来越多的买家可能会抱有观望心态，而卖家也不会轻易松价，楼市新一轮的观望潮可能来临。”     广州21日举行的房地产形势分析会上，业界人士无法就后市房价是否会跌、下跌幅度多大并未达成较为一致的判断，都表示还需要观察。各大开发商反馈称，目前成交仍保持稳定，高价楼盘的成交也没有大幅下滑，因此暂时按兵不动，还没有准备降价。     值得一提的是，新政的影响已传导到土地市场。上周，土地市场交易出现一定程度波动。虽然各地的供地计划已经纷纷出台，但是具体细则尚未明确，导致推出总量延续低迷状态。中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周监测的20个重点城市共推出土地52宗，环比减少17%；推出土地面积236.6万平方米，环比减少48%。其中，住宅用地共推出18宗，环比减少22%；推出面积72万平方米，环比减少68%。新政在很大程度上对开发商的拿地信心产生影响，特别是住宅用地，上周住宅用地仅成交3宗，环比减少67%；成交面积2.8万平方米，环比减少93%。     价格回归期待调控持久战     “这次出台的政策从调控不合理需求入手，对一些城市炒房成风的市场现状，针对性很强，实现了房市调控的软着陆。”中国房地产协会副会长朱中一分析道。业内人士普遍认为，房地产行业能否结束2007年以来的剧烈波动，真正走上健康平稳的发展轨道，还有待事实验证，房市价格回归仍期待调控持久战。     瞿安新说，新政肯定会使成交量急剧萎缩，但量跌不一定还能带动价格下调，因为和以往的调控一样，开发商会尽力持盘观望，以供应量萎缩来“支撑”政策消化期的房价。此外，一线城市的需求较为充足，在价格出现一定调整后，将会有刚性需求和改善性需求跟进，成交即会恢复。     中欧国际工商学院首席经济学家许小年认为，高房价的根本原因是供需失衡，失衡下的价格走势由预期支配，对预期影响最大的短期因素是货币供应，长期因素则是土地供应。新政对市场的冲击主要是心理上的，在房价可能走低的猜想中，人们从抢购转向毁约或推迟购买，房价于是停止上涨。新“国十条”只字未提土地供应和货币供应，只要“18亿亩”土地红线不动，只要货币政策继续松宽，通胀预期就会迫使人们购买实物资产防止存款贬值。另一方面，开发商预见到需求不会发生根本性转变，资金链条也没有吃紧，纷纷采取“看看再说”的观望态度，这不仅减少了当期市场供给，为房价提供了另一有力的支持，而且减少了当期开发量，为未来的供应短缺带来的高房价埋下伏笔。     内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司总经理卓庆忠说，本次出台的政策，会产生效果，但能有多大 ， 不 好 说 。 因 为 目 前 有 钱 人 很多，如果房价上涨的中长期预期不调整，他们还会投资买房，不需要贷款也可以，更别说调高付款比例了，新政可能一定程度的误伤普通老百姓的刚性需求和改善性需求。至于几套房的问题，市场上可变通的办法很多，在各地之间信息尚未联 网 的 现 有 条 件 下 ， 核 定 存 在 困难。金地集团管理层表示，房地产市场仍将保持向上发展，目前信贷资金依然充足，在通货膨胀的预期下，流向房地产的资金依然很多。     此外，调控效果何时显现、能否持续，关键看执行的情况。业内人士提出，需尽快出台配套的细化政策，对一些概念也需要予以明确，以增强政策的可操作性。如“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区”，应该提出具体的评判标准，否则政策执行起来将大打折扣。     楼市调控须打破“屡调屡涨”怪圈     记者日前调研了解到，近年来每轮房地产调控政策出台后，几乎都迎来新一轮房价报复性上涨，导致一些投资者形成“越调越涨，越调越高”的预期。有关专家建议，此次调控应高度关注政策的实效性和延续性，以摆脱“屡调屡涨”的怪圈。     专家分析认为，本轮调控能否奏效还有五方面不确定性。     一是资本市场的闸门能否得到有效控制。中欧国际工商学院教授许小年认为，房子在中国已经不是一个由市场供需决定的商品，而是具有杠杆意义的金融资产。在人民币汇率升值压力巨大的情况下，国内人民币购买力贬值预期也同样强大，大规模“热钱”与通胀恐慌驱动的国内过剩流动性一起涌向房地产市场，而目前七 成 房 地 产 上 市 公 司 现 金 流 超 过100亿元，如果人民币贬值预期在未来不减或增，还会吸引投机客重新入场。就目前而言，住宅价格暴涨的原因是宽松货币政策引起的通胀预期。因此，最及时有效的方式是提高利率以调整市场预期。     二是地方政府和金融机构能否将政策落实到位。独立经济学家谢国忠认为，在现行G D P考核机制、财政税收机制不变的情况下，房地产市场的问题还会继续，房价上涨的最终受益者是地方政府。一方面，由于楼市对经济发展的速效刺激作用，各地为确保经济增长而对楼市宏观调控执行不力；另一方面，由于中央和地方事权倒挂的体制因素，土地收入成为地方政府严重依赖的财源。另外，楼市虚热所带来的高额利润，让金融机构深度介入不可避免。     三是现有税收政策能否有效制止投机。21世纪不动产分析师耿直齐认为，在二手房上征收交易税、所得税，其调控结果得不偿失。在商品房供不应求的情况下，成本将顺利转嫁下家，增加的成本都将在房价中体现，并且因人为障碍，导致房屋空置率增加，加剧供求失衡，反而抬高房价。而持有环节税种———物业税迟迟不能推出，也令投机者更加肆无忌惮。     四是保障房建设能否顺利推进。目前，我国经济适用房的开发投资仅占全国住宅总投资的5%左右，廉租住房制度虽然从1999年逐步开始实施，但由于制度本身缺乏强制力，受益面至今仍然不高。2008年中央确定加大保障房力度的调控思路以后，城市“夹心层”的住房问题成了重要问题。“政府对住房问题的定位偏差，是房价越调越涨的一个原因。”武汉大学经济学博士张平石说，我国城镇住房制度改革过于强调住房市场拉动经济增长的作用，而忽视其社会保障的基本功能，即偏重将住房市场作为一个产业来看待，而对其关乎民生的重视程度则不够，这直接导致政府在提供住房保障职责上缺位，进而缺乏长期的、健全的、有效的住房政策。     五是调控政策能否持续。深圳大学国际金赖电报局所长国世平认为，房价越调越高主要看政策的持续性。眼下楼市正处于新政出台之后的混沌期，不少人仍然对调控结果抱着幻想，期待再次出现“越调越涨”的现象。而政策短期影响到的只是一些个体投机行为，对于集团性、机构性投机者、开发商来说，政策的约束效果有限，导致观望情绪浓厚。     专家认为，房地产市场调控，考验的是政府执行力和公信力，近期应从以下四方面入手完善房地产调控手段和思路。     首先，完善住房保障制度，实施住房“双轨制”。华讯商业地产俱乐部顾问高东旭认为，通过房价的调整和外部政策环境的调节，难以完全解决我国住宅市场体制性缺陷。经适房政策1998年已经出台，保障性住房建设比例几年前已提出，结果却收效甚微。从已经出台的措施看，有些仍属于权宜之策，建立相应的住房分类供给体系，打破单一的商品化为主体的市场结构，建立分工协作的“双轨体制”，是我国房地产市场建设的根本任务。    其次，推进住房信息普查，实施“一户一房”制度。土地与人口之间的矛盾将是相当长一段时期难以回避的现实，因此，即使我们在土地调控方面做得更有灵活性，如不采取非常措施，仍难以很好地解决百姓住房问题。“一户一房”制度是指一个家庭只允许拥有一套带有福利性质的住房，国家对居民属于计划内指标的住房采取低费税政策，而对计划外住房采取阶梯性、惩罚性的高费税政策。     第三，确保配套税收政策及调控持续性。在目前流动性过剩的情况下，房价被打压下去的可能性不大。国世平说，相比较而言，公众对加息等货币政策不太敏感，对税收政策则反应强烈。这次国务院明确提出发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，税收政策一旦出台，房价回归理性就会形成。许小所认为，政府调控应持续发力，引导市场走出这种混沌，让政策预期变成实际效果。     第四，政府应在监管市场秩序上继续努力，防止房价迅速反弹。专家认为，新“国十条”首次写入“建立考核问责机制”，这表明了中央对执行新政不力的地方政府和相关部门问责的决心，需进一步细化和落实。