新国八条掀开三次调控序幕 重磅炸弹或将频出

    国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八条政策措施，简称“新国八条”，业内以“新国八条”作为“三次调控”的起始。“新国八条”的主要内容大致有以下几个方面。1、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。政策解读：二套房首付增加一成，达到60%，为史上最高。需要注意的是，“新国八条”在贷款比例和利率水平上还留下足够的调控空间，用了两个”不低于”——不低于60%、不低于基准利率的1.1倍，其后文更是给银行自行提高二套房的首付款比例和利率提供了一个方向。可以预计，如果2011年楼市在政策预期或“金三银四”“金九银十”的季节里如果还有量价齐涨的苗头，二套房的首付和利率水平在具体的各地市或许还有进一步上调的可能。这项政策被业内专家所称道，我们认为该项政策的优点第一个在于连续性，第二个在于可量化执行。从这个意义上，“新国八条”掀起的“三次调控”在2011年的中国楼市可能只是一个开幕，正如有关专家研判的那样——2011年政策调控将成为中国楼市的常态。2、把稳定房价纳入地方政府约谈问责制在约谈问责范围内，以下内容成为关注的几个点：本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度、保障性安居工程目标、执行差别化住房信贷税收政策、个人住房信息系统建设。政策解读：该项政策是个创举。2011年1月17日，国家统计局公布2010年1-12月全国房地产市场运行情况，数据显示，2010年12月，全国商品住宅销售均价环比上涨0.3%。12月全国有21个省（市）商品房销售面积出现回升，70个大中城市中有55个新建住宅价格指数环比上涨，但所有城市的同比价格均出现上涨。中国楼市经历了2010年的一次调控和二次调控，取得了遏制房价过快上涨的初步成果，12月全国各地的数据显示楼市成交是一个量价齐升的局面。为什么会发生这种情况呢？这里面既有一些政策预期的影响，如取消首套房房贷优惠政策、地方限购令出台的预期、房产税出台的预期、年底回乡置业、加息预期等，但从2010年12月和2011年1月份上中旬的市场抢搭政策末班车的现象来看，不少城市再次出现量价齐涨的局面。 “新国八条”首次提出要求地方政府制定房价调控目标，并要求在一季度发布。这样的要求和力度都是前所未有的。安徽房地产研究中心的数据显示，2010年4月合肥住宅均价为6107元/?，2010年合肥住宅全年均价在6167元，可以说，楼市调控对合肥这样的省会城市的楼市效果比较明显，二三线城市作为2010年中国楼市价格涨幅较快的区域之一，合肥楼市在一系列调控的基调下，其全年均价虽然在随后的月份内有起有落，但总体上表现比较稳定。下文我们也将分析到这和政府及时推出一些非商品房也有密切的关系。3、保障性住房建设从用地抓紧单列保障性住房用地。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。 政策解读：2010年年底和2011年年初，中央政府和地方政府相继就2010年保障性住房建设的目标表态过。国务院总理温家宝2010年12月26日表示：“今年（2010年）我们将开工的保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，明年（2011年）我们将开工的是1000万套。”合肥市房管局2011年1月25日发布《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，《意见》中讲到“2011年，我市将面向社会夹心层，开工建设100万平方米，约1000万套公共租赁住房。”2010年的合肥楼市逐月成交数据表明，保障性的住房的建设对于遏制、稀释房价过快上涨的作用是显著的。2010年9月、12月份合肥楼市成交均价出现大幅度下滑，就得益于一些非商品房项目。4、加强房产交易的税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。政策解读：“新国八条”这次也涉及到二手房交易。比如前期（近5年内）以100万元购买一套房产，现在打算以200万元出售，那么之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万。 结合一年来的楼市调控，我们发现政策组合拳的范围越来越大，调控力度越来越强，量化的目标越来越多，政策的重心开始从中央到地方转移，调控的重点由一线城市向二三线城市转移。这些都是一些新的变化，这也注定了2011年的中国楼市将是一个非常不平静的一年，“重磅炸弹”或将频出！